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Posted by Pierpaolo Molinengo on agosto - 8 - 2012 0 Comment

Secondo Jones Lang LaSalle Italia la tendenza al rallentamento nei volumi di assorbimento già vista nel primo trimestre di quest’anno è continuata nel Q2, tanto che a Milano l’assorbimento si è assestato a 54.000 mq, ben al di sotto della media quinquennale calcolata sul secondo trimestre, pari a 78.000. Questo suggerisce che entro la fine del 2012 il settore non raggiungerà i valori del 2011, pari a 320.000 mq, ma più probabilmente assorbirà circa 250.000 mq.
A Roma l’assorbimento nel Q2 è stato in linea con il primo trimestre, per un totale di 7.500 mq. La dimensione media per transazione è stata leggermente più bassa rispetto al Q1, ma consistente con le caratteristiche del mercato della Capitale, dominato da transazioni di dimensioni inferiori ai 1.500 mq. Il contenimento dei costi rimane driver principale delle attività di locazione, tramite scelte di consolidamento e di efficienza nell’uso degli spazi.
Dice Camilla Bastoni; Head of Research di Jones Lang LaSalle Italia: “la severa crisi economica ha influenzato i risultati del Q2, inducendo le aziende a razionalizzare e consolidare i propri spazi piuttosto che ad espandersi. Questo ha portato a sua volta ad una preferenza per una rinegoziazione dei contratti in essere piuttosto che ad espansioni o alla una ricerca di nuove location. A riguardo è significativa l’evidenza dal settore bancario, i cui movimenti sono stati molto limitati nel trimestre”.
In linea di massima, l’attenzione degli occupier si è concentrata su immobili di grado A con buona accessibilità tramite il trasporto pubblico, ma che offrissero anche canoni contenuti. La qualità rimane un elemento importante della scelta, e un eventuale spostamento implica di norma il passaggio ad un immobile di qualità superiore.
La Spending Review, lanciata nel Q2 2012 dal Governo Monti con l’obiettivo di contenere la spesa pubblica e sostenere le più ampie riforme già introdotte, potrà avere un impatto significativo sul mercato degli uffici di Roma
Commenta Bastoni: “ci si attende che l’iniziativa sortisca un duplice effetto: da un lato ci si aspetta un impatto negativo sui canoni, con gli utilizzatori pubblici che li rinegozieranno; dall’altro i processi di razionalizzazione occupativa indotti dalla riforma potrebbero dare luogo a rilasci da parte del settore pubblico Nel medio periodo, questi effetti si potrebbero a loro volta tradurre in una riduzione dei valori immobiliari con conseguente impatto sul mercato degli investimenti. Nel mercato milanese i canoni rimangono stabili, con un prime a 530 €/ mq/ per anno, ma le negoziazioni sono più intense in quello che è un mercato piuttosto favorevole agli utilizzatori. È quindi ragionevole attendersi incentive significativi soprattutto per transazioni di dimensioni notevoli, in immobili di grado A all’interno di complessi direzionali periferici. A Roma invece i canoni prime sono scesi in tutti i sotto mercati in considerazione del difficile contesto macroeconomico, assestandosi attorno ai 400 €/ mq/ per anno nel CBD contro il 420 del Q1.
Per quanto riguarda il mercato degli investimenti, i volumi sono stati modesti sia a Milano che a Roma, in linea con gli altri settori. A Milanoil volume totale di circa €93 milioni, porta il totale H1 a €186 milioni, mentre a Roma il Q2 ha visto investimenti per €12 milioni; i rendimenti prime sono stabili in ambedue le città. L’interesse degli investitori si focalizza in generale su immobili di qualità in posizioni centrali. Gli immobili in posizioni periferiche, ed in particolare quelli di grado inferiore, sono invece meno attraenti e per alcuni potrebbe non esservi mercato. Su Milano questo si è tradotto nel Q2 in una decompressione nei mercati dell’Hinterland e della Periferia.
Conclude Bastoni: “il persistente clima di incertezza, che affligge le economie dell’Eurozona e l’Italia in particolare,continua a ritardare una ripresa decisa del mercato delle locazioni. Ci si attende quindi una contrazione significativa dell’assorbimento a fine anno rispetto al 2011. Il tasso di sfitto dovrebbe comunque rimanere stabile, anche a seguito di un potenziale rallentamento delle attività di sviluppo”.

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