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Posted by casaXP on gennaio - 2 - 2012 0 Comment

“Che cosa sta succedendo nel settore immobiliare italiano”? Nella risposta a margine dell’Osservatorio previsionale Fiaip, Giuliano Olivati punta l’obiettivo sulle cause del “mercato intorpidito” e lancia due parole d’ordine per il mattone nel 2012: “repricing e riqualificazione energetica”. “La buona notizia – spiega il presidente Fiaip Bergamo – è che la casa resta al centro dei desideri dei connazionali”, ma “questa voglia di casa si scontra con una richiesta su valori molto alti”. I prezzi vanno rivisti, “il che non vuol dire svendere il proprio immobile ma solo vendere a prezzo di mercato”. Il mediatore professionale dovrà, quindi, concentrarsi anche “sulla pre-qualificazione del proprietario venditore e sul costante dialogo con lui”. A rivestire un ruolo chiave per la ripresa del settore sarà la riqualificazione energetica degli edifici. E per l’obbligo di indicare l’indice di prestazione energetica negli annunci commerciali dal 1 gennaio 2012, Olivati vede il bicchiere mezzo pieno.

Cosa sta succedendo nel settore immobiliare italiano? Con l’eccezione delle metropoli come Milano o Roma, da sempre più dinamiche e commerciali della media del real estate nazionale, all’ombra dei mille campanili del Belpaese il mercato sembra essersi intorpidito a causa della forbice nel pricing immobiliare tra domanda e offerta. Nel settore residenziale i venditori spesso non hanno necessità né reale volontà di alienare l’immobile, parcheggiato su piazza con richieste anacronistiche e fuori mercato; d’altro canto gli acquirenti, che nella stragrande maggioranza dei casi hanno già un tetto sulla testa e non hanno fretta di comprare, sono alla ricerca di buoni affari o comunque di un acquisto sui valori di mercato correnti.

Per soprammercato una volta individuato l’immobile da acquistare gli acquirenti hanno poi il problema di permutare il loro immobile usato, spesso di difficile collocazione, con un rallentamento del volano del cambio – casa che è il motore di un mercato immobiliare maturo e di sostituzione come quello attuale. Anche i rigidi parametri bancari per l’erogazione dei mutui rallentano gli scambi, e diminuiscono di conseguenza le compravendite, con una sorta di rimpicciolimento del mercato.

La buona notizia è che la casa resta al centro dei desideri dei connazionali (e dei bergamaschi in particolare), la cattiva notizia è che questa voglia di casa tutta italiana si scontra con una richiesta su valori molto alti. Noi agenti immobiliari professionali infatti parliamo di prezzi che vanno rivisti, il che non vuol dire svendere il proprio immobile ma solo vendere a prezzo di mercato. E oggi il prezzo di mercato non è più riferibile a quello che era nel 2007, anno di punta delle quotazioni del precedente ciclo immobiliare. Detto questo, la casa è ancora il bene rifugio per antonomasia dato che, a fronte di una crisi sistemica (e non più ciclica come in passato) dell’economia, l’immobiliare – Italia ha visto raddoppiare i valori in 10 anni, pur al netto dei ribassi 2007 – 2011. Però chi vende deve rendersi conto che questo mercato ormai è soggetto alle stesse regole di un qualunque altro mercato con i suoi alti e bassi, ma soprattutto senza la certezza della crescita sempre e comunque. Il mercato immobiliare non è più una funicolare con la cremagliera che tira inesorabilmente verso l’alto in linea retta, e forse non lo sarà mai più. Quindi viene meno il ritornello attendistico del passato, “forse chiedo un po’ troppo per casa mia, ma tra sei mesi o un anno il mercato con la sua crescita mi darà ragione”. Chi è in grado oggi di prevedere cosa succederà nel sistema economico, macro e micro, tra sei mesi o un anno?

Per questo gli agenti immobiliari oggi più di ieri hanno imparato la magica parola inglese “repricing“, cioè revisione del prezzo. Quanto più la richiesta iniziale sarà realistica, tanto meno elastica sarà la trattativa, e viceversa: il che significa che se i proprietari venditori richiedono i prezzi del 2007, per vendere dovremo fare una trattativa al ribasso del 20/30 per cento, e prepararla con vari step di riduzione del prezzo richiesto. Se invece il proprietario è realistico nella sua prima richiesta, anche gli acquirenti se ne rendono conto e riducono il margine di controfferta. E’ opinione comune nel settore che se si prendono i valori di picco del 2007 e si toglie il 30%, la richiesta viene considerata congrua dall’acquirente, senza ulteriori trattative. Altra opinione comune è che nelle forchette dei valori di zona minimo/massimo, il reale venduto tenda ad assestarsi sul valore minimo, spesso dopo una laboriosa trattativa per chiudere la forbice tra domanda e offerta.

Il gioco si è fatto duro e solo i duri son rimasti in gioco. Il nostro lavoro di mediatori immobiliari professionali oggi si concentra sulla pre-qualificazione del proprietario venditore (o “finto venditore”) e sul costante dialogo con lui, i report periodici sulle azioni di marketing, le visite all’immobile dei potenziali acquirenti, le loro impressioni, le trattative. Alla fine starà alla responsabilità del proprietario trarre le conclusioni e lavorare sull’unica variabile che ha in mano, ossia il prezzo di vendita. Il tutto se davvero vuole vendere la sua casa oggi, ai valori di oggi. La macchina del tempo nemmeno quei satanassi di agenti immobiliari son riusciti ancora ad inventarla.

La certificazione energetica di massa rivoluziona il mercato immobiliare. Stiamo vivendo una rivoluzione epocale nel settore immobiliare, un vero e proprio cambio di paradigma. L’obbligo di indicare dal primo gennaio 2012 la classe e l’indice di prestazione energetica negli annunci commerciali per la vendita o l’affitto degli immobili permetterà al consumatore di avere da subito trasparenza sul prodotto che sta cercando, come avviene per le classi Euro nelle automobili. Siamo all’alba di una certificazione energetica di massa del mercato immobiliare, che porterà ad una divaricazione dei valori e alla necessità di riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare consolidato, con margini enormi dato che nella sola Bergamo il 50% delle case è in classe G, la meno performante. E’ opportuno che i proprietari e le assemblee condominiali approfittino del rinnovo delle agevolazioni del bonus energia per il 2012 per riqualificare il loro immobile con opere di contenimento energetico, come caldaie, cappotti, coibentazioni e serramenti ad alta tenuta termica, per mantenere nel tempo il valore del patrimonio immobiliare. Anche la conferma delle agevolazioni del 36% sulle ristrutturazioni indica la precisa volontà del governo di stimolare l’ammodernamento del parco case nazionale, per rispettare il protocollo di Kyoto e ridurre consumi energetici e inquinamento divenuti ormai insostenibili. La location resta il parametro fondamentale della scelta di una casa; ma a parità di location, è pacifico che saranno gli immobili nelle classi energetiche più performanti (le prime tre) a spuntare quotazioni migliori. 

Osservatorio immobiliare completo su www.fiaipbergamo.it

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